Управлением Роспотребнадзора по Тверской области в 2006 году была проделана огромная работа в целях защиты прав потребителей в области долевого строительства жилья.
Данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области показали, что в 2006 году объем работ по строительству жилья в целом снизился более чем на 60%, введено в действие 219,2 тысяч кв. метров общей площади жилых домов, что на 8% меньше чем за аналогичный период прошлого года. Одной из причин сложившейся ситуации явилось то, что земли, пригодные для строительства, передавались от субъектов муниципальных образований органам исполнительной власти Тверской области, и это затруднило получение разрешений на строительство организациями-застройщиками.
Управлением и территориальными отделами проанализирована ситуация на местах в вышеуказанной сфере деятельности, проведены контрольно-надзорные мероприятия в отношении ряда строительных организаций.
В 2006 году проведено 18 внеплановых контрольно-надзорных мероприятий, в ходе которых выявлено 15 правонарушений, административная ответственность за которые предусмотрена частями 1 и 2 статьи 14.8. КоАП РФ, возбуждено 10 дел об административных правонарушениях, выдано 4 представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения (по остальным делам представления будут выданы после их рассмотрения). Фактическое местонахождение некоторых организаций, по имеющейся информации заключающих с потребителями договоры долевого участия, в настоящее время устанавливается, в связи с чем были направлены соответствующие запросы в органы Федеральной налоговой службы России (в отношении этих организаций контрольно-надзорные мероприятия будут возобновлены по мере установления их местонахождения).
За отчетный период поступило и рассмотрено 17 письменных заявлений граждан о нарушениях прав потребителей в ходе исполнения договоров долевого участия (в 2005 году – 6 заявлений), проанализировано 32 договора долевого участия, заключенных гражданами-потребителями с различными организациями, направлено заключение в суд. 14 человек обратились в общественную приёмную (устно) за консультацией по вопросам, связанным с договорными отношениями при долевом участии в строительстве жилья.
По результатам анализа договоров долевого участия в строительстве жилья (32 договора) Управлением были выявлены следующие нарушения законодательства о защите прав потребителей:
- включение в договор условий, ущемляющих установленные законодательством права потребителя (94% проанализированных договоров);
- не предоставление потребителям необходимой и достоверной информации, предусмотренной действующим законодательством, в том числе не включение в договоры всех существенных условий, касающихся предмета договора (например: отсутствует конкретный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства потребителю; не указываются гарантийный срок на объект долевого строительства или он устанавливается меньшей продолжительностью по сравнению со сроком, установленным законодательством, и другие существенные условия, обязательные для исполнения сторонами (часть 4 статьи 4 ФЗ-214 и статья 432 Гражданского кодекса РФ), – практически во всех договорах;
- в случаях необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства строительными организациями не разъясняются потребителям положения законодательства о том, что право на указанный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а также о том, что вышеупомянутые договоры также подлежат государственной регистрации (ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Так, в нарушение требований части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (с изм. от 16.10.2006г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214), имеют место случаи, когда договоры не регистрируются в установленном порядке (информация об этом направляется в лицензирующий орган, так как если договором не определена сторона в чьи обязанности входит осуществление его государственной регистрации, то эта обязанность возлагается на организацию, являющуюся стороной по договору). В настоящее время в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области зарегистрировано 208 договоров долевого участия потребителей (из них 29 договоров (13,9%) с организациями, осуществляющими строительство на территориях, подведомственных трем территориальным отделам Управления), заключенных с 13 организациями;
- отсутствие у потребителей права выбора формы договора (долевого участия, строительного подряда, купли-продажи жилья). Как правило, строительные организации предлагают только один вариант договора – о долевом участии в строительстве жилья;
- юридическая некорректность составления договоров долевого участия с гражданами о строительстве жилья, в содержании которых допускается противоречие сути договора его предмету и форме (17% договоров);
- в большинстве договоров не указываются критерии качества выполняемых работ;
- не предусмотрен механизм устранения недостатков построенного жилья (94% договоров);
- в нарушение требований статьи 6 ФЗ-214 и статьи 190 ГК РФ, в договорах не всегда указывается окончательный срок передачи (по акту приема-передачи) полностью оплаченного гражданами жилого помещения (квартиры);
- минимизирована ответственность застройщика (подрядчика) за ненадлежащее исполнение условий договора (21% договоров).
В ходе исполнения договоров имеют место следующие нарушения законодательства о защите прав потребителей:
- необоснованный перенос застройщиками (подрядчиками) сроков завершения строительства жилья, в результате чего нарушаются положения, закрепленные п.1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей»;
- неправомерное увеличение по инициативе организаций-застройщиков цены договора при отсутствии в договоре условий и порядка ее изменения;
- неудовлетворительное качество выполненных работ, нежелание строительных организаций безвозмездно устранять имеющиеся недостатки в добровольном порядке в соответствии со ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей».
По итогам контрольно-надзорных мероприятий запланировано проведение семинара с представителями хозяйствующих субъектов, на котором будут рассмотрены вопросы, связанные с обеспечением соблюдения законодательства в сфере долевого строительства жилья.
В планы работы Межведомственного координационного Совета по защите прав потребителей при администрации Тверской области, проведения Совещаний при Главном Федеральном инспекторе в Тверской области включены вопросы защиты законных интересов потребителей при строительстве жилья для граждан по договорам долевого участия.
В 2007 году Управлением запланировано продолжить проведение работы по защите прав граждан-потребителей при заключении и в ходе исполнения договоров долевого участия в строительстве жилья, обеспечивать судебную защиту потребителей на территории Тверской области, а также принимать меры по предупреждению и пресечению нарушений потребительского законодательства в досудебном и административном порядке; взаимодействовать со средствами массовой информации, профессиональными ассоциациями строительных организаций, риэлторов, федеральными органами и органами исполнительной власти, осуществляющими контроль и надзор в сфере строительства жилья, правоохранительными органами.
Для повышения эффективности защиты прав потребителей в рассматриваемой сфере правоотношений предлагаем на федеральном уровне разработать проект типового договора на осуществление строительства объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством, предназначенный для применения организациями-застройщиками, а также внести в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. (в редакции от 16.10.2006г.) норму, обязывающую хозяйствующих субъектов, являющихся стороной по договору, осуществлять государственную регистрацию договоров (если договором не определена сторона, в чьи обязанности входит осуществление его государственной регистрации) и прописывать в договорах механизм устранения недостатков построенного жилья в случае выявления таковых.